|
|
|
|
|
|
Цены на квартирыА общий индекс цен продолжает падать. Спрос сохранился на самое дорогое жилье - это квартиры в центре после реконструкции или новые, на "островах", с охраной, подземными гаражами. Либо супер интересные, видовые, но не очень дорогие в историческом центре. Добротное жилье в спальных районах или "зеленой прослойке"(Парк Победы, Тореза...) покупается, если стоит "меньше, чем, кажется, должно быть". То есть из всех предложений купят то, что на 100$ за метр квадратный дешевле самого дешевого предложения. Продавцы, да и покупатели, в Петербурге не умеют торговаться. Продавцы обижаются, выслушав предложение снизить цену, а покупатели стесняются предлагать. Москвичи не стесняются, чем часто вводят "скромных" питерских продавцов в ступор. А общий индекс цен все продолжает падать – количество пятиэтажек, малогабаритных квартир в домах 70-80хх годов огромно. Но не хотят жить и не покупают в этих домах те, кто может заработать на квартиру!!! Не могу согласиться с тем, что спрос упал только из-за снижения доходов населения - в автосалонах очереди на машины. И на дешевые и на те, стоимость которых сравнима со стоимостью квартир. Нефть дорога. И эти деньги перераспределяются по всей стране. Рынок недвижимости апатичен - исчез стимул "купить побыстрее, а то подорожает". Государство обещает "дешевое" жилье, "дешевую" ипотеку и т.д. А реально власть на примере того, что происходит с бывшем ГБР, еще раз показала в сколь бестолковом государстве мы живем – одним движением разрушило за много лет созданную отработанную систему регистрации прав на недвижимость, ввело в хаос сотни тысяч человек. У покупателей сформировались новые желания: они, как и год назад, хотят крепкого дома с охраной, свежими коммуникациями, парковкой, но сегодня они не хотят ждать пока этот дом построится. Сегодняшний покупатель - не инвестор. Он хочет видеть то, что покупает. Он понял, что реальность отличается от красочных проспектов и готов платить за построенный результат, который увлечет, понравится ему. У него есть деньги, а предложения нет. Покупатели недвижимости привыкли к хорошо сработанным машинам, отличной "умной" "мягкой" "удобной" бытовой технике, и то, что они видят на рынке недвижимости Питера сильно отличается от их представлении об элитной или просто хорошей недвижимости. "Сталинки" потеряли ореол чего-то особенного. В них покупают из-за места - удобное расположение, недалеко метро, развитая инфраструктура, много зелени. Несомненно, ауру Петербурга, особое очарование центральных исторических кварталов сложно сохранить в новострое и даже в реконструкции. ВЛОЖЕНИЕ ДЕНЕГ В НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, ЭТО НЕ ПОКУПКА КВАРТИРЫ, ЭТО ИНВЕСТИЦИИ. НО КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ 2-4 ГОДА ЖДЕТ НОВОЙ КВАРТИРЫ, ЗА ЭТО ВРЕМЯ У НЕГО МЕНЯЮТСЯ МИРООЩУЩЕНИЯ, ЖИЗНЕННЫЕ ПЛАНЫ, РАЗМЕР СЕМЬИ И ПРИОРИТЕТЫ. ТЕХНОЛОГИИ ТОЖЕ ИДУТ ВПЕРЕД, И КОГДА-ТО СУПЕРПРОЕКТ ПРЕВРАЩЕТСЯ ИЗ ЭЛИТНОГО В ДОБРОТНУЮ КВАРТИРУ ЭКОНОМ-КЛАССА. Но первичный рынок не окажется без "своих" покупателей - заплатить всю сумму сразу тяжело. Ипотека реально не работает - количество сделок минимально, бюрократических моментов предостаточно. Многие покупатели вкладывают в строящиеся жилье впервые, они легко покупают рассматривая красивые буклеты, сравнивая перспективы с тем, что уже есть в продаже из построенного. Этой легкостью покупки по буклетам и рассрочкой, объясняю парадокс, когда стоимостью квартиры, которую надо долго ждать, и той, которая построена и собственность на нее получена, почти одинаковы. Положение строителей осложняется новым законом о долевом строительстве. По этому закону строителям труднее привлекать инвестиции. На то, чтобы договориться с банками о кредитах нужно время, продавать дороже можно только уже готовое жилье - у строителей сложная ситуация. Мы оказались в своего рода тупике, из которого, на мой взгляд, не выйти раньше чем через 1,5-2 года. Почти готовых домов мало, вкладывать деньги в фундамент не все готовы. Дороже продавать не удастся. Дороже можно продавать только готовое с рассрочкой. Но готовое надо достроить, а это 1-2 года. В Питере в уже построенных домах начали оставаться непроданные квартиры. Это не позволяет более повышать цены на строящиеся дома, должно привести к более внимательному и уважительному отношению строителей к дольщикам. Некоторое насыщение рынка в отдельных сегментах и смещение спроса только к добротному жилью заставляет нас еще раз обратиться к владельцам квартир. Уважаемые Продавцы, Ваши ценовые ожидания все еще очень сильно завышены! Петербург пока еще не совсем европейский город, чтобы позволить себе цены столиц развитых стран мира. Количество инвестиций в него, практически равно количеству иностранных компаний и их сотрудников, понимающий ценность места в цене недвижимости, совсем не велико. А для "наших" покупателей критерии элитности другие и поменялись они очень быстро. В Петербурге находят покупателя квартиры если они И ОЧЕНЬ ИНТЕРЕСНЫ, И В ОТЛИЧНОМ МЕСТЕ, И ПАРАДНОЙ ПЛАНИРОВКИ, И С ВЫСОКИМИ ПОТОЛКАМИ ИЛИ В ДОМАХ ПОСЛЕ РЕКОНСТРУКЦИИ (НОВЫХ ДОМАХ) С ОХРАНОЙ, ГАРАЖАМИ И Т. Д. Если чего-то не хватает, а стоит не дешево, то квартира может "продаваться" годами. Оценивайте правильно возможности Вашей недвижимости, соотнесите желаемую цену со временем, которым Вы располагаете. Квартиры на Каменном острове находят покупателя за 3500-4500$/м.кв. На рынке все больше заметна тенденция смены квартир, которые были куплены в 1993-1997 г. Тогда можно было купить и отремонтировать или расселенную коммуналку, или квартиру в типовых домах 1970-1980-хх г. постройки. В те годы подобное приобретение было верхом мечтаний для покупателя и свидетельством его успеха. Сегодня же оказалось, что среди соседних квартир все равно остались коммуналки, и очень немногие полурасселенные дома могут похвастать чистыми подъездами, тем более с охраной. Социальное расслоение возрастает, все больше желания жить в окружении себе подобных. Да и действительно, когда твой уровень доходов в десятки-сотни раз выше, чем у соседей, очень тяжело встречать в "своем" подъезде опухшие лица и перешагивать через "спящие" тела. Ремонты, сделанные в квартирах 5-7 лет назад, не соответствуют сегодняшним стандартам и часто вызывают улыбку даже у самих владельцев. К счастью, собственники подобных квартир приходят к пониманию, что потраченные когда-то деньги не вернуть и согласны расставаться со своим "детищем" за ту сумму, которую диктует рынок. Первое впечатление у любого покупателя, начавшего поиски квартиры в Петербурге - ШОК: предложение скудно, недостатков у квартир множество, цены не такие маленькие, как Вы, покупатель, ожидаете. Повторюсь, что сегодня дешевеют только "неинтересные квартиры". Наиболее перспективными, с точки зрения долгосрочного вложения денег, на сегодня становятся квартиры в неповторимых петербургских местах. На мой взгляд, начинает сказываться влияние появляющегося в нашем государстве права собственности на землю. До сего момента это ощущение собственника земли не было чем-то реальным. Пусть оно и сейчас еще не появилось, но уже обостряется и желание обладать квартирой в неповторимом месте и понимание того, что такие возможности, упущенные сегодня, потом станут недоступными. Выгодное положение Петербурга по-прежнему сохраняется. Даже если цены на нефть упадут и денег на рынке станет меньше, это будет толчком для развития ипотеки и выходом ее на достойный уровень. Ипотека НАЧИНАЕТСЯ! Это уже заметно. Но уж очень она неповоротлива. Для расселений новый толчок - невысокие цены на примитивные квартиры - в Петербурге, наверное, как нигде еще, чувствуется его коммунальное прошлое. Очень много в городе было и остается коммуналок. Очень многие настрадались, живя в них, изголодались по отдельному жилью. Не скоро удастся насытить этот голод. Еще один фактор к ускорению расселения коммуналок - отмена бесплатной приватизации. После 2007 года шанс расселиться будет намного ниже. Агентства приватизации перегружены. К лету-осени этого года должны появиться более сговорчивые расселенцы из тех, кто успеет приватизировать свои квартиры. Московские девелоперы пришли в наш город. Пока мы не чувствуем их влияния на рынок, но ждать осталось недолго. Вероятно, им будет проще пережить новый закон о "долевом", чем местным небольшим строительным компаниям, не имеющим ресурсов, чтобы пережить несколько месяцев отсутствия финансирования. Ценовой уровень на недвижимость следующий: Типовые дома в спальных районах - от 800 $/м2; Индивидуальные проекты в спальных районах и в "зеленой прослойке" между центром и новостройками - 1000-1400 $/м2 В центре минимальный уровень цен - около 1500 $/м2. Что стоит меньше - это квартиры с недостатками, либо "непонятные" расселения. 1500-1900 $/м.кв. - нормальные квартиры, но без изюминки. Дома более презентабельные, или в супер месте, или с после реконструкции, новые, с гаражами… – 1900-2500 $/м2. Амбициозные проекты в эксклюзивных местах (Мойка, Каменный остров) – 3000-8000 $/м2. Может быть, мы придем к ценам в рублях. Появление 5000 рублевой купюры может подтолкнуть к этому. Цены на первичном рынке уже почти везде определены как "не ниже фиксированного курса" – обычно 30-32 рубля за уе. Цены на недвижимость перешагнули докризисный уровень. Продажа квартир стоимостью 150000-200000$ обыденное событие. Все больше сделок стоимостью 300-600 тысяч. И 1 000 000$. И даже 2 000 000$. Сегодня появилась возможность сращивать цепочки – когда рынок спокойный можно без спешки выбрать альтернативный вариант и подготовить документы. Квартиры, которые продаются при условии одновременной покупки другой квартиры, не популярны у покупателей. Обычно обменные варианты занимают недели или месяцы, часто разваливаются. Но сегодня, если квартира нравится, можно попробовать и подождать встречную покупку. Квартиры со встречной покупкой покупают, если только они очень индивидуальны, не типичны или существенно дешевле "прямых продаж" (на 10-15%). Изменяются не только цены и спрос на разные типы квартир, но серьезные перемены начались на рынке услуг риэлтерских компаний. Снижение количества сделок и, соответственно, падение уровня доходов большинства риэлтеров, заставляет каждое агентство и агента искать свою нишу, своего "клиента". К риэлтерам обращаются с желанием получить совсем другие услуги, чем раньше. Идет расслоение агентств недвижимости - каждому социальному слою нужен свой агент, свой набор услуг. Ситуация, когда, чтобы найти покупателя на квартиру не достаточно выставить ее в "Бюллетень недвижимости", многих агентов вводит в смятение, а других заставляет более умно строить свою работу... Дата публикации: 2005-10-03 23:24:16 Просмотров: 2178 Текущая оценка 5.00 голосов - 1
|
|
|
4.98 голосов: 576
